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다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 토지거래허가구역 주택은 내일까지 허가 신청만 완료해도 중과 배제 기회를 살릴 수 있습니다. 매도자는 접수처와 잔금·등기 기한을 지금 확인하세요.
| 항목 | 내용 | 실전 팁 |
|---|---|---|
| 유예 종료일 | 2026년 5월 9일 | 중과 배제 기준일로 매우 중요 |
| 중과 재시행 | 2026년 5월 10일부터 | 조정대상지역 다주택자 주택 양도 주의 |
| 중과세율 | 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p | 지방소득세 포함 최고세율 확인 |
| 토허구역 예외 | 5월 9일까지 토지거래허가 신청 | 허가 신청 접수증 보관 |
| 기존 규제지역 | 강남·서초·송파·용산 | 2026년 9월 9일까지 양도 완료 |
| 신규 규제지역 | 서울 21개 구·경기 12개 지역 | 2026년 11월 9일까지 양도 완료 |
양도세 중과 유예 종료 핵심
2026년 5월 10일부터 다주택자 중과가 다시 적용됩니다
2022년부터 유예되어 온 다주택자 양도소득세 중과 제도가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됩니다. 이에 따라 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 중과세율 적용을 받을 수 있습니다.
중과 대상은 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자입니다. 기본세율 6%~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세까지 고려하면 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
- 유예 종료: 2026년 5월 9일
- 중과 재시행: 2026년 5월 10일
- 2주택자: 기본세율에 20%포인트 추가
- 3주택 이상: 기본세율에 30%포인트 추가
- 공식 보완방안: 정책브리핑 다주택자 양도세 중과 보완방안
내일까지 토지거래허가 신청하면 왜 중과를 피할 수 있나요?
토지거래허가 심사 기간 때문에 정부가 예외를 둔 것입니다
토지거래허가구역에서는 매매계약을 체결하기 전에 관할 지자체의 허가가 필요합니다. 허가 심사에 시간이 걸리기 때문에, 매수자를 구했더라도 2026년 5월 9일까지 계약·잔금·등기까지 모두 마치기 어려운 문제가 생길 수 있습니다.
이를 보완하기 위해 정부는 토지거래허가구역 주택에 대해 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에도 중과 배제 대상에 포함하기로 했습니다. 단, 허가를 받은 뒤 정해진 기한 안에 매매계약 체결, 잔금 지급, 소유권이전등기 등 양도 절차를 완료해야 합니다.
- 핵심 기준: 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청
- 신청처: 주택 소재지 관할 시·군·구청
- 필수 확인: 접수일, 접수번호, 신청서류 보완 여부
- 주의점: 신청만 하고 이후 기한 내 양도하지 못하면 중과 배제 인정이 어려울 수 있음
따라서 매도자는 단순히 “신청했다”는 말보다 접수 완료 증빙을 남기는 것이 중요합니다. 부동산 중개업소, 세무사, 관할청 담당자와 함께 접수 여부와 후속 기한을 바로 확인하세요.
토지거래허가 신청 방법
주택 소재지 관할 시·군·구청에 신청해야 합니다
토지거래허가는 주택 소재지 관할 행정기관에 신청합니다. 서울은 원칙적으로 각 구청, 경기 지역은 지정된 시청 또는 구청이 실무 접수처입니다. 다만 지역별 접수 부서와 운영 시간이 다를 수 있어 방문 전 전화 확인이 필요합니다.
- 1단계: 매도 주택이 토지거래허가구역인지 확인합니다.
- 2단계: 관할 시·군·구청 토지거래허가 담당 부서를 확인합니다.
- 3단계: 매도인·매수인 정보와 대상 부동산 정보를 준비합니다.
- 4단계: 토지거래계약 허가신청서와 이용계획 관련 서류를 작성합니다.
- 5단계: 2026년 5월 9일까지 접수를 완료합니다.
- 6단계: 접수증, 접수번호, 담당자 안내사항을 보관합니다.
신청 서류는 거래 유형과 지역에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 토지거래계약 허가신청서, 거래 당사자 신분 확인 자료, 대상 부동산 표시, 자금조달 및 이용계획 관련 자료, 대리 신청 시 위임장 등이 필요할 수 있습니다.
토요일인 2026년 5월 9일에도 서울 25개 구청과 경기 일부 관할청에서 접수 운영이 안내되고 있습니다. 다만 실제 접수 가능 시간과 점심시간, 담당 부서는 지역별로 다를 수 있으므로 방문 전 관할청 공지를 확인하세요.
지역별 잔금·등기 완료 기한
기존 규제지역은 9월 9일, 신규 지역은 11월 9일까지입니다
토지거래허가를 내일까지 신청했다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 허가를 받은 뒤 매매계약을 체결하고, 정해진 기간 안에 잔금 지급과 소유권이전등기까지 마쳐야 중과 배제 요건을 충족할 수 있습니다.
- 기존 조정대상지역: 서울 강남구·서초구·송파구·용산구
- 기존 지역 양도 완료 기한: 2026년 9월 9일
- 신규 조정대상지역: 서울 21개 자치구, 경기 12개 지역
- 신규 지역 양도 완료 기한: 2026년 11월 9일
경기 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 해당 지역은 2025년 10월 신규 지정된 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 분류됩니다.
실제 세금 판단은 주택 수, 보유기간, 조정대상지역 지정일, 취득·양도 시점, 장기보유특별공제 여부, 임대주택 등록 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전 세무사 검토를 받는 것이 안전합니다.
임차인 있는 주택을 팔 때 확인할 점
무주택자에게 매도하는 경우 실거주 의무 완화가 적용될 수 있습니다
토지거래허가구역에서는 원칙적으로 매수자의 실거주 의무가 중요합니다. 하지만 다주택자가 임차인이 있는 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에는 기존 임대차계약을 고려한 보완책이 함께 적용될 수 있습니다.
- 대상: 다주택자가 보유한 토지거래허가구역 내 임차인 거주 주택
- 매수자 요건: 무주택자 여부 확인 필요
- 실거주 의무: 기존 임대차계약 종료 시점까지 유예 가능
- 전입신고 의무: 대출 실행일, 임대차계약 종료일 기준으로 유예 가능
- 필수 확인: 임대차계약서, 전입세대, 확정일자, 잔여 임대차기간
정부 보완방안에서는 2026년 2월 12일 기준 체결된 임대차계약상 최초 계약종료일을 기준으로 실거주 의무를 유예하는 내용을 안내하고 있습니다. 다만 개별 사례에 따라 임대차 갱신 여부, 매수자의 대출 조건, 지자체 허가 판단이 달라질 수 있습니다.
특히 전세 낀 매매는 매수자의 실거주 요건과 대출 전입 요건이 함께 연결될 수 있습니다. 계약서 작성 전 부동산 중개업소, 금융기관, 관할청, 세무 전문가에게 같은 내용으로 교차 확인하는 것이 좋습니다.
양도세 중과 D-2 FAQ
마감 전 가장 많이 묻는 질문입니다
Q. 내일까지 계약만 하면 중과가 면제되나요?
토지거래허가가 필요 없는 경우와 필요한 경우를 구분해야 합니다. 토지거래허가구역은 2026년 5월 9일까지 허가 신청을 완료하고, 이후 정해진 기한 안에 계약·잔금·등기를 마쳐야 합니다.
Q. 토지거래허가 신청만 하면 무조건 중과가 면제되나요?
아닙니다. 신청 접수는 중과 배제 기회를 확보하는 요건입니다. 허가를 받은 뒤 기존 지역은 2026년 9월 9일, 신규 지역은 2026년 11월 9일까지 양도 절차를 완료해야 합니다.
Q. 2026년 5월 9일은 토요일인데 신청할 수 있나요?
서울 25개 구청과 경기 일부 관할청에서 토요일 접수 운영이 안내되고 있습니다. 다만 접수 시간, 점심시간, 담당 부서가 다를 수 있으므로 방문 전 관할청에 반드시 확인해야 합니다.
Q. 서울시청이나 경기도청에 가면 되나요?
일반적으로 토지거래허가 신청은 주택 소재지 관할 시·군·구청에서 처리합니다. 서울시청이나 경기도청이 직접 접수처가 아닌 경우가 있으므로 대상 주택 소재지 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 1주택자는 이번 중과 재시행과 관계가 있나요?
이번 핵심은 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과입니다. 1주택자라도 비과세 요건, 보유·거주 요건, 고가주택 기준은 별도로 검토해야 합니다.
Q. 중과 여부는 어디서 최종 확인하나요?
제도 기준은 정부 공식 자료를 확인하고, 실제 세액은 홈택스 계산, 세무사 검토, 관할 세무서 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다. 주택 수와 취득·양도일에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.